یادداشت
نگاهی به تركیب خانه های خالی در ایران، اروپا و آمریكا -بخش دوم
كارشناس اقتصادی با ارائه آماری از تركیب خانه های خالی در اروپا و آمریكا معتقد می باشد هر سیاستی كه بخواهد با مداخله دولت نرخ خانه های خالی را تغییر دهدباید به نتایج كوتاه و بلندمدت آن فكركند.
به گزارش متخصص فلز به نقل از مهر، حامد قدوسی، کارشناس اقتصادی در بخش اول یادداشتی که با موضوع «نگاهی به پدیده خانه های خالی در ایران، اروپا و آمریکا» انتشار یافت، به مبانی نظری شکل گیری خانه های خالی پرداخت و آنرا طبیعت بازار مسکن در همه کشورهای دنیا همچون اروپا و آمریکا معرفی کرد؛ به نوشته او، نرخ خانه های خالی در تهران حدود ۱۲ درصد است، متوسط این عدد در آمریکا و کشورهای اروپایی هم تقریباً همین و حتی بالاتر یعنی حدود ۱۸ درصد است. در بخش دوم این یادداشت وی به انگیزه های وجود خانه های خالی اشاره کرده و هشداری سیاستی را مطرح کرده است که متن کامل آن از نظرتان می گذرد: در یادداشت قبل کمی در مورد مبانی نظری شکل گیری خانه خالی در تعادل صحبت کردیم. حالا کمی عدد و رقم ببینیم. منتها پیش از آن ببینیم که انگیزه های وجود خانه خالی و زیر بخش های آن در آمار شامل چه مواردی می شود: کمابیش به ترتیب اهمیت در آمار خانه های خالی این ها اجزای خانه های خالی است: خانه دوم / تعطیلات / ویلا، خانه اجاره ای منتظر مشتری، خانه خریده شده به قصد سرمایه گذاری (خصوصاً توسط خارجیان)، خانه نکول کرده و در تملک بانک، خانه تملکی منتظر مشتری، خانه خریداری شده برای تخریب و بازسازی، خانه قدیمی رها شده توسط مالک. همه این ها روی هم ذخیره خانه های خالی در اقتصاد را می سازند. دقت نماییم که نرخ خانه خالی در میان خانه های اجاره ای خیلی بیشتر (نزدیک به ۵ برابر) از نرخ خانه های خالی تملکی است که دلیلش روشن است: مستأجر به راحت می تواند با چند ماه نوبت خانه را تخلیه کند و تضمینی برای حضور فوری نفر بعد نیست ولی مالک معمولاً قبل از اطمینان از فروش، خانه را تخلیه نمی کند.آمریکا را ببینیم: نرخ خانه های خالی ۱۲ درصد است که از آن حدود ۵ درصد خانه های خالی - به دلیلهای مختلف ذکر شده در بالا - بیرون از بازار است که اساساً عرضه نمی شود؛ حدود ۳ درصد خانه دوم و تعطیلات (ویلا)، حدود ۲ درصد خانه اجاره ای منتظر مشتری و حدود ۱ درصد تملکی منتظر مشتری. (دقت نماییم که در آمریکا سهم خانه اجاره ای از کل مسکن کم است. در نتیجه ۲ درصد کل، درصد بزرگی از خود خانه های اجاره ای است.)حالا اروپا را به صورت کشوری نگاه کنیم: از یک طرف کشورهایی داریم که نرخ خانه خالی در آنها بسیار بالا و حدود ۳۰ درصد است (یونان، قبرس، کروواسی، اسپانیا و …). عامل این قضیه احتمالاً تلفیقی از خانه دوم، خریداران خارجی و بحران اقتصادیست. از آن طرف در کشورهایی مثل هلند و آلمان و فنلاند و دانمارک و… نرخ در محدوده ۱۲-۷ درصد رایج است. اگر کمی به داخل کشورها نگاه نماییم، تنوع داخل کشوری زیادی می بینیم. مثلاً در آلمان نرخ خانه های خالی از ۴ درصد تا ۱۴ درصد در ایالت های مختلف متفاوت می باشد. ایران چه طور؟ در ایران حدود «۲۳ میلیون واحد مسکونی» داریم و طبق ادعا، عدد خانه های خالی حدود ۲.۵ میلیون و خانه های تعطیلات حدود دو میلیون است. البته متخصصان در مورد دقت جمع آوری این اعداد، تنوع آن در شهرهای مختلف، ترکیب خانه های خالی به لحاظ کیفیت و مساحت و قیمت (لوکس، شمال شهری یا مصرفی) و امثال آن حرف های زیاد دارند. جمع بندی: نرخ خانه های خالی یک عدد مکانیکی نیست که فکر نماییم برای خودش متورم شده است و با یک سوزن - مثل ایده مالیات بر خانه های خالی و امثال آن - قابل تخلیه است. پدیده خانه خالی خودش جزوی از واقعیت های اقتصادی کشور و پویایی بازار مسکن می باشد که منعکس کننده عوامل اقتصاد کلان (مثلاً رشد دائمی قیمت اسمی و تقاضای خانوارها برای پوشش تورم)، اصطحکاک جست و جو، استاندارد نبودن ساخت، تقاضای ضعیف به سبب رکود اقتصادی، ترجیح مالکان خانه های لوکس برای خالی نگه داشتن، کم بود فرصت های سرمایه گذاری بلندمدت در بازارهای دیگر و غیره است. در نتیجه ماهیت این پدیده باید قبل از هر ایده سیاست گذاری بطور دقیق و با «اصول علم اقتصاد و مدلهای اقتصاد مسکن / شهری» تحلیل شود و دست خوش احساسات و تحلیل های نمایشی و رسانه ای نشود. آگهی سیاستی: هر سیاستی که بخواهد از بالا و با مداخله دولت، نرخ خانه های خالی را تغییر دهد (تازه اگر فرض نماییم موفق شود) باید خیلی دقیق به نتایج کوتاه مدت و بلندمدت آن مثل اثر روی «نرخ اجاره و نسبت اجاره به قیمت»، «انگیزه ساخت و عرضه مسکن جدید در بلندمدت»، «انگیزه خلق قراردادهای صوری»، «فساد اداری در ارزیابی مالیات»، «پنهان کردن قیمت های واقعی در معاملات» و … فکر کند. ضمن این که چنین سیاستی باید توضیح دهد که اثر آن روی «قیمت تعادلی» بازار چه خواهد بود. مثلاً روشن نیست که فرضا با ورود یک سری منزل لوکس در شمال تهران، آیا واقعاً وضع مصرف کنندگان عادی جامعه به تر می شود یا نه؟ سیاست های فکر نشده و خام ممکنست وضع بازار مسکن را از این هم بدتر کند.
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب